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      試論“借名買房”更正登記的可行性

      來源: 魚龍聊房     |    作者: 武夷山李煒      |     發布日期: 2022-04-28 10:01:51     |     [      ]


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      2015年某市建設一小區,當時委托開發商面向特定人群進行銷售,并簽訂了商品房預售合同。銷售時,部分有資格購買的人員將其購房資格收取了部分費用或無償進行了轉讓,現通過此種方式購房的當事人以其已支付房款、選定房屋等理由,稱自己是“借名買房”,是房屋的實際所有權人,要求到不動產登記部門辦理更正登記。


      一、“借名買房”并非法律術語

      相關的法律法規中,并無“借名買房”這一法律概念。從百度百科可以知悉,“借名買房”指自限購政策施行后,部分有購房需求的人失去了購房資格,即使能簽買賣合同,也無法在房地產中心直接交易過戶。在此情形下,個別購房者采用了“借名買房”的方式,即以父母、子女或其他人的名義購房,而購房款項卻由購房者自己支付。“借名買房”一般不是正常合法的交易行為。常見情況有以下四種:

      (一)規避法律或政策。購房者需要一定的資格,實際購房者沒有資格購買,而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。譬如,經適房或者限購房。

      (二)逃避債務。債務人為了隱匿財產,惡意躲債,事先把房屋登記在他人名下,給債權人和法院一種自己無財產的假象。

      (三)逃避稅費。?部分父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅或者房產稅以其未成年子女名義購買房屋等。

      二、要區分債權和物權的關系

      (一)物權必須登記方可生效。《民法典》第209條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。”可以明確看出,我國物權以登記生效為正常,非登記獲得物權必須有法律規定才可以獲得物權。《民法典》第229條,因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。第230條,因繼承取得物權的,自繼承開始時發生效力。第231條,因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。目前,我國除上述法條中規定的合法建造或者法律文書等產生物權的三類特殊情況外,不存在不登記也發生物權效力的情況。

      (二)不產生物權效力,不影響合同效力。《民法典》第215條規定,當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。由此可見,買賣雙方之間的合同并不因未登記而無效,合同有效性不受影響,只是不產生物權效力。

      (三)合同有效并不直接產生物權效力案例中的情況明顯就是合同有效的情形,但該種情形按照《民法典》物權編的相關規定,未登記并不產生物權效力。簡單舉例,甲把房屋賣給乙,收取了房款,未辦理登記;因房價飛漲,甲又將房屋加價40萬,賣給了丙,并和丙申請了轉移登記,辦理了不動產證書。甲乙的合同有效,但乙并無取得物權,丙因登記獲得了物權。如果乙對丙的物權異議,只能訴訟獲得物權。《民法典》第232條規定,處分依照本節規定享有的不動產物權,依照法律規定需要辦理登記的,未經登記,不發生物權效力,該規定也是明確區分了物權效力和合同效力。依據《民法典》第229條、230條、231條之規定,不經登記取得的物權,對物權進行處分時也必須登記方可發生物權效力,不登記也只能產生債權效力。

      三、登記部門沒有對債務關系審查的權力

      不動產登記是一種依申請而啟動的行政確認行為,登記行為是基于申請人提交的申請材料,是一種缺乏意思表示的事實行為。登記機構沒有司法裁判權,按照“法無授權不可為”的原則,不動產登記部門只能依據《民法典》《不動產登記暫行條例》《不動產條例實施細則》等相關規定,審查當事人申請材料的齊備性、表面一致性,對合同效力和合同是否能導致物權并無實際審查的授權依據或能力。從前文甲一房兩賣可以看出,不動產登記部門并無過錯,也不具備審查合同的能力和責任。

      當事人提交相關材料證明其系“借名買房”,其行為是否系“借名買房”顯然不是不動產登記部門審查判斷的范疇。當事人提交的債權關系的相關資料并不能直接產生物權,必須按照《不動產登記暫行條例》等法律法規規定,按照相關程序登記在登記簿后才能產生物權

      四、更正登記的相關規定

      《民法典》第220條規定,權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。

      案例中的當事人明顯不能用權利人的身份申請更正登記,其提出有關房款收據、選取樓號等證明材料申請更正登記,究其根本還是基于房屋買賣合同產生的債權關系,而債權關系并不必然導致產生物權。債權利害關系人不能申請更正登記,如果想申請則必須通過生效的法律文書確定了物權利害關系方可進行。

      譬如,張三將房屋轉讓給李四,李四未辦理登記,李四又加價后轉讓給王五,然后李四指示王五直接打款給張三,現王五來申請更正登記并提供銀行轉賬流水,稱其是真正的房屋權利人,只是借李四之名購房,李四同意配合王五辦理更正登記,不動產登記部門對于這種情況可以直接辦理更正登記嗎?

      張三借了李四600000元錢,用自己價值一百萬的房子做了擔保,一段時間后張三無能力還款,同意將房屋給李四抵債。李四到不動產登記部門申請更正登記,稱自己是房屋的實際所有權人,要將張三的房子更正到自己名下,因張三同意用房抵債,也配合李四辦理更正登記,登記部門可以受理嗎?

      兩個簡單的例子可以看出,債權利害關系人無權申請更正登記登記部門僅憑債務關系材料,也無法判斷是否是物權利害關系人。如果想成為物權利害關系人,可以通過訴訟或者仲裁方式,對債務涉及的房屋提起訴訟,訴訟成功后可以變為物權利害關系人。

      五、登記簿錯誤是更正登記啟動的前提

      《民法典》第220條規定,登記簿錯誤才是更正登記啟動的前提。案例中,不動產登記部門辦理開發商的首次登記明顯沒有問題。后開發商和被借名人提交了經備案的商品房合同辦理了轉移登記也無錯誤。更正登記是不涉及稅收的,但“借名買房”也會發生權屬轉移,發生權屬轉移必然涉及契稅和增值稅等稅收。如果被借名人也認為登記簿記載的錯誤,并且同意更正,明顯是其在申請轉移登記時提交了虛假的申請材料,《不動產登記暫行條例》第十六條,申請人應當提交下列材料,并對申請材料的真實性負責。《民法典》第二百二十二條,當事人提供虛假材料申請登記,造成他人損害的,應當承擔賠償責任。可以看出登記簿的錯誤是由被借名人提供虛假材料造成的,由此造成的稅費以及其他損失應該由被借名人承擔。按照2021年住房和城鄉建設部等八部門聯合發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》,對被借名人提供虛假材料的不誠信行為應納入全國信用信息共享平臺,各部門依法依規對相關企業及從業人員實施失信聯合懲戒。《中華人民共和國房地產管理法》第三十八條,下列房地不得轉讓:(六)未依法登記領取權屬證書的……。案例中申請人對未進行權屬登記的房屋買賣違反了擾亂了房地產市場秩序,雖然合同有效,但不表示申請人無過錯。

      六、目前法律界主流觀點

      最高人民法院(2011)民提字第29號物權糾紛一案中,最高法對于權利人提出的登記于他人名下的不動產物權歸其所有的確權請求人民法院不宜直接判決確認其權屬,而應當判決他人向權利人辦理登記過戶。法院將借名買房糾紛視為合同糾紛,作為借名人在訴求中就不能直接請求法院判決涉案房屋為借名人所有,而是只能請求被借名人協助借名人將涉案房屋過戶至借名人名下。這樣平衡了借名買房合同有效性的司法權和辦理過戶登記手續的行政權。在不影響合同效力的情況下,既未對不動產登記的行政確認進行干預,同時又體現了司法的謙抑性獨立性

      編者按

      “借名買房”大多是是逃避政府規定政策采用的手段,無論何種原因的“借名買房”,不動產登記機構按照申請材料記載的登記簿并無錯誤,因此不能適用更正登記。

      部分人在未經訴訟確認物權的情況下,片面的理解法律,混淆債權和物權,要求申請更正登記,直接讓登記部門確認自己的權屬。如果成立,房屋買賣還需要轉移登記嗎?全部更正即可,限購政策將被架空。

      物權是多條法律法規綜合的結果,登記之后取得物權是基本原則。各種債權導致可能產生的物權,登記前,不動產登記部門無法判斷是否能夠獲得物權,實務中非法律人往往容易將物權和債權混同,造成對不動產登記部門的不理解。




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